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Das solltest Du bei der Kündigung Deines Mietvertrages beachten

Das Thema „Kündigung Mietvertrag“ spielt in der heutigen Zeit für immer mehr Menschen eine große Rolle. Immer wieder wird das Leben vieler Menschen vor allem durch einen häufigen Wohnungswechsel bestimmt. Dies trifft insbesondere auf das Leben in Großstädte wie Berlin, Frankfurt oder Stuttgart zu. Wenn Du Dich gerade inmitten eines Umzugs befindest, wirst Du Dich sicherlich nicht unnötig mit Deinem Vermieter herumschlagen wollen. Trotzdem kommt es gerade bei der Kündigung Wohnung in vielen Fällen zu enormen Problemen. Damit dies aber gar nicht erst passiert, gibt es einige Dinge, die Du unbedingt beachten solltest, wenn Du Deinen Mietvertrag kündigen möchtest, denn unter bestimmten Umständen kann es sich für Dich am Ende sogar noch auszahlen.

 

Kündigung Mietvertrag – die richtige Vorbereitung macht vieles leichter

Bei einer Wohnungskündigung gibt es eine große Hürde, die den Auszug gar nicht so einfach macht, wie viele dies gerne hätten. Diese Hürde heißt „Kündigungsfrist Wohnung“. Diese kann äußerst unterschiedlich ausfallen und richtet sich vor allem nach der Dauer, die Du bereits in der Wohnung gewohnt hast. Die Kündigungsfrist Wohnung kann mitunter bis zu zwölf Monate betragen. Um nicht am Ende womöglich über viele Monate hinweg doppelt Miete zahlen zu müssen, musste man sich schon so manches einfallen lassen. Doch seit 2005, als das Kündigungsfristen-Reparaturgesetz in Kraft getreten ist, hat sich einiges geändert, denn seitdem gibt es in den meisten Fällen nur noch eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Dennoch gibt es aber auch heute noch Ausnahmen, wie zum Beispiel im Falle eines Zeitmietvertrages oder eines unbefristeten Mietvertrages. So kann beispielsweise bei einem unbefristeten Mietvertrag eine Kündigung innerhalb der ersten bis zu vier Jahre vertraglich ausgeschlossen werden, was durchaus rechtlich zulässig ist. Das Thema „Kündigung Wohnung“ fällt dadurch aber nicht grundsätzlich weg, sofern sich denn beide Parteien einvernehmlich einigen. Dies trifft übrigens auch auf Altmietverträge zu, in denen zwischen Dir und dem Vermieter eine individuelle Kündigungsfrist vereinbart wurde, wobei hier die jeweilige Formulierung zu beachten ist.

Solltest Du beispielsweise einen so genannten Kettenmietvertrag vereinbart haben, dann gilt hier besondere Vorsicht. Kettenmietverträge werden für gewöhnlich so abgeschlossen, dass sich das Mietverhältnis automatisch um je ein weiteres Jahr verlängert, solange dieser nicht fristgerecht gekündigt wird. Allerdings trifft dies nur noch auf Mietverträge zu, die vor September 2001 abgeschlossen worden. Seit dem 1. September 2001 ist eine solche automatische Verlängerung nicht mehr zulässig.

Doch selbst wenn im Mietvertrag eine entsprechende Kündigungsfrist angegeben sein sollte, gibt es durchaus Möglichkeiten, welche eine vorzeitige Kündigung des Mietvertrages zulassen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Dir Dein Vermieter eine Mieterhöhung oder eine Modernisierung angekündigt hat. In diesen Fällen hast Du die Möglichkeit, innerhalb von zwei Monaten Deinen Mietvertrag zu kündigen. Geht Dir beispielsweise ein Schreiben bezüglich einer Mieterhöhung am 10. März zu, so hast Du die Möglichkeit, Dich bis spätestens Ende Mai zu entscheiden, ob Du den Mietvertrag kündigen möchtest. Dem Vermieter sollte dann die Kündigung unbedingt bis dahin bereits zugegangen sein. In diesem Fall ist die Kündigung Mietvertrag zum Ende Juli möglich.

Kündigung des Mietvertrages durch Suche eines Nachmieters beschleunigen

Viele Mieter gehen in der Annahme, dass sie schneller aus ihrem Mietvertrag raus kommen, indem sie ihrem Vermieter einen Nachmieter präsentieren. Du solltest jedoch wissen, dass sich Dein Vermieter in der Regel nicht darauf einlassen muss, außer in den folgenden Fällen:

  1. Du musst aufgrund einer schweren Erkrankung in beispielsweise ein Altenheim umziehen.
  2. Du musst wegen Deines Berufes in eine andere Stadt ziehen.
  3. Du brauchst eine größere Wohnung, da sich Nachwuchs angekündigt hat.
  4. Du brauchst eine größere Wohnung, weil Du geheiratet hast.
  5. Du kannst einen anderen wichtigen Grund vorweisen, der Dich zum Auszug zwingt, wie etwa eine Scheidung oder eine eintretende Arbeitslosigkeit.

Solltest Du hingegen ein Eigenheim gekauft oder eine günstigere oder bessere Wohnung gefunden haben, dann muss der Vermieter den Nachmieter nicht anerkennen.

Übrigens: Sollte es sich bei Deinem Mietverhältnis um eine Wohngemeinschaft mit anderen Mietern handeln und mehrere Personen im Mietvertrag stehen, so muss jeder, der den Mietvertrag einst mitunterschrieben hat, auch die Kündigung unterschreiben. Andernfalls kann es passieren, dass der Vermieter zu Recht die Kündigung des Mietvertrages nicht anerkennt.

 

Ist eine Renovierung Pflicht?

Wenn das Thema Kündigungsfrist klar sein sollte, stellt sich auch schon die nächste Frage der Renovierung. Viele Mieter sind der Meinung, dass sie in ihrer Wohnung inzwischen keinerlei Schönheitsreparaturen machen müssen. Dies basiert aber in der Regel stets auf einzelnen Gerichtsurteilen, die jedoch keineswegs als Präzedenzfall herangezogen werden können. Nur, weil der Bundesgerichtshof einige Renovierungsklauseln für ungültig erklärt hat, bedeutet dies nicht pauschal, dass Du nie mehr renovieren musst. Nur, weil Dir die Wohnung bei Einzug in nicht renoviertem Zustand übergeben wurde, bedeutet dies nicht, dass Du diese ebenfalls unrenoviert wieder verlassen darfst. Wichtig ist, was genau im Mietvertrag steht, wobei es hier auf den exakten Wortlaut ankommt.

 

Wohnungsübergabeprotokoll

Viele Mieter setzen inzwischen ein Wohnungsübergabeprotokoll auf, das sie vom Vermieter unterzeichnet haben möchten. Sicherlich ist ein solches Protokoll sinnvoll. Deinen Vermieter dazu zwingen, dieses zu unterzeichnen, kannst Du jedoch nicht. Das Risiko, dass der Vermieter einige Wochen nach der Wohnungsübergabe plötzlich doch noch Schäden geltend machen könnte, ist dann entsprechend hoch.

Generell empfiehlt es sich, mindestens einen Zeugen bei der Wohnungsübergabe dabei zu haben. Sicherheitshalber kannst Du auch insbesondere brisante Bereiche mithilfe von Fotos dokumentieren, um so zum Beispiel im Ernstfall belegen zu können, dass das Waschbecken im Badezimmer bei der Übergabe der Wohnung noch keinen Sprung hatte.

Vergiss niemals, dem Vermieter die gesamten Schlüssel zu übergeben. Andernfalls kann es sein, dass Dich dies teuer zu stehen kommt, wenn der Vermieter eine Nutzungsausfallentschädigung geltend machen sollte.

 

Die Kaution

Die Kaution ist ein häufiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Um nicht unnötig lange auf die Rückzahlung der Kaution warten zu müssen, behalten viele Mieter schon von vornherein die letzten Monatsmieten ein. Davon solltest Du aber unbedingt Abstand nehmen, denn als Mieter hast Du keinen Anspruch auf eine sofortige Auszahlung der Kaution bei Wohnungsübergabe. Im schlimmsten Fall riskierst Du ein teures Gerichtsverfahren.

 

Fristlose Kündigung

Es gibt einige Fälle, in denen Du den Mietvertrag durchaus fristlos kündigen kannst. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn:

  • von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht, wie etwa bei Schimmelbefall (nur mit medizinischem Gutachten rechtlich anerkannt)
  • die Wohnung aufgrund von erheblichen Mängeln nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden kann, wie etwa bei einem Ausfall der Heizungsanlage oder aufgrund ständiger Lärmbelästigung
  • eine schwerwiegende Vertragsverletzung seitens des Vermieters besteht oder aus anderen Gründen, wie etwa Beleidigung oder Manipulation der Nebenkostenabrechnung, eine Weiterführung des Mietverhältnisses nicht mehr tragbar ist

 

Zählerstände ablesen

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Um nicht bei der abschließenden Nebenkostenabrechnung des Vermieters aus allen Wolken zu fallen, solltest Du Dir sicherheitshalber am Tag der Wohnungsübergabe den Stand aller Zähler notieren oder sogar fotografieren. Dies betrifft beispielsweise den Stromzähler, aber auch etwa Gaszähler und Wasserzähler, selbst wenn beispielsweise das Wasser gleichmäßig auf alle Bewohner des gesamten Hauses umgelegt wird. So bist Du stets auf der sicheren Seite, dass Dir nicht zu viel in Rechnung gestellt wird – auch seitens der Energieversorger.

 

Wie sollte die Kündigung erfolgen?

Wenn Du den Mietvertrag kündigen möchtest, dann muss dies stets schriftlich erfolgen, denn mündliche Kündigungen sind rechtlich nicht wirksam. Am besten übersendest Du die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein, sodass Du im Ernstfall einen Beleg in der Hand hast, der den Tag des Zugangs der Kündigung nachweist. Dies sollte unbedingt noch vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgen.